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地价是房价5倍 逾五成高溢价地被国企摘得
时间:2016-6-8 9:37:33 出处: 作者: 98次
核心提示:六月的前三天,一、二线城市就已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地,其中北京、上海、杭州、厦门等热点地区,也有郊区地块拍出高价。

  地价是房价的3倍!在这个老地王靠邻居新地王解套的市场中,上市公司、国企、央企成为高溢价的推手。六月的前三天,一、二线城市就已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地,其中北京、上海、杭州、厦门等热点地区,也有郊区地块拍出高价。

  另据中原地产研究部统计数据显示,超过50%的高溢价地都被国企摘得。

  对此,同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大,动辄数十亿元,上百亿元规模,加之销售业绩回暖,这为其抢地提供了资金支持。

  国企高价抢地

  6月3日,厦门翔安区捧出新晋单价地王。而当日下午,首开金茂联合体以60多亿元拿下杭州市拱墅区宅地,刷新拱墅区楼面价。而这已经是三天来出现在一、二线城市的第七宗地王。

  6月1日,上海宝山顾村拍出了总价58.5亿元,溢价率300%、地价3.7万元/平方米的土地,溢价超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,刷新今年上海土地市场溢价率纪录;6月2日,深圳龙华上塘地块出让,5.6万元/平方米的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。而北京当日近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆的三块土地,楼面地价超过3万元/平方米。

  拿下上海顾村的信达地产,其是财政部直属信达资产的子公司。而新晋深圳总价地王的夺得者电建联合体同样也属央企联合体,其中中国电建直属国资委,方荣地产则是中国金茂子公司,中国金茂的第一大股东是中化集团,也是国资委直管企业。

  值得注意的是,今年以来,一半以上的地王是被国企摘得,八成以上高溢价地是被上市公司摘得。

  据中原地产研究部统计数据显示,今年截至5月31日,全国土地市场合计有105宗高总价地块,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额为1785.8亿元,占比为54%左右。

  另外,在这105宗高溢价地块里,上市公司比例明显占绝对多数,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿元,占比为84%。

  对此,张宏伟认为,从资本市场来看,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,以在资本市场发债为例,融资成本普遍降低至5%-6%,并且规模较大,品牌房企几十亿元的发债规模很常见,200亿元公司债审批也被通过。此外,去年下半年至今,房企销售业绩不错,资金面并不存在太大的压力。有资金支持的背后,三、四线城市存量过高,无法布局,一、二线城市当然会成为必争之地。

  国字头企业谋“地王局”

  事实上,从城市布局战略来看,品牌房企布局战略变化明显。2013年以来,品牌房企积极抢滩一、二线城市优质地块,优势资源开始向品牌房企集中,进一步推升一线城市的投资价值,也催生了一、二线城市土地市场“地王”频现的现象。

  此外,张宏伟认为,外来开发商不惜一切代价(包括以联合体形式)挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市,以期短期内谋求上位,通过布局一、二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发,实现区域深耕或全国化布局,导致高溢价地频现。

  然而,更重要的是,一半以上的高溢价地是央企、国企制造的。在业内人士看来,这是更大的“地王局”。

  张宏伟直言,对于央企、国企来讲,不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,可以增加公司的估值,其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算,其背后更大的局是谋求自己在企业整合与重组过程中增加“话语权”。

  比如,近期保利地产、招商、葛洲坝等多个央企拿地均较为激进,拿“地王”是常态化的,甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实,如果按照成本和收益的常规测算,这些地块短期内难以入市,短期内也不可能盈利。但是,从央企地产整合的角度来看,如果没有充裕的土地储备,并且从企业估值的角度来看处于“弱势”,极有可能会被其他央企合并。

(责任编辑:韩辉)
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