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房贷加杠杆进行时:首付比例仍尚存下调空间
时间:2016-3-1 8:58:38 出处:互联网 作者: 2448次
核心提示: 近日,央行行长周小川表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的空间,“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”

    春节前,央行和银监会联合发文调整个人住房贷款政策,一时间,个人住房贷款“加杠杆”引起广泛讨论。

    近日,央行行长周小川表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的空间,“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”

    那么,接下来房贷宽松政策还会不会加码?比如首付和利率等;消费贷款和个人经营性贷款会否成为潜在热点?

    “周小川的此番讲话,释放了信号,银行会进一步扩大房贷业务规模;楼市继续维持低首付、低利率,买房的杠杆率提高,对于银行来说仍属可控和可承受;银行的风险和坏账率目前主要集中在企业和地方政府债务,并非家庭和个人住房贷款方面,对银行来说,房贷资产依然是银行的优质资产。”融360房贷分析师胡飞船表示。

    胡飞船分析称,在风险可控的前提下,首付比例还有下调的空间。

    业内人士亦指出,在经济下行压力较大的情况下,个人进行企业经营的成本越来越高,风险也变大,相比个人消费贷款,个人经营性贷款火热程度势必会差一些。此外,围绕个人房贷的衍生类信贷产品则会受到银行青睐。

    首付下调会否增加坏账?

    2月初,央行和银监会发布针对房地产市场的新政策,包括降低首付比例等,不少人士认为这是在加杠杆。

    对此,周小川2月26日在回答记者提问时表示,住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的,有的国家占到40%~50%,中国只有百分之十几,所以银行觉得还是比较安全的产品,所以有很大的发展机会。

    《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,融360发布的数据显示,截至2月20日,在全国529家银行中,共有104家银行将首套房首付比例调至2成,占比达19.66%。

    对于房贷政策走势,融360方面分析指出,首套房二成首付已落地,个人房贷投放将加大。

    胡飞船分析认为,如果在风险可控的前提下,首付比例还有下调的空间。之前首套房首付30%时,市场上还有一种首付贷产品,为首付不够的人群提供首付贷款,费用率能达到百分之十几甚至二十几。而且这种贷款产品的坏账率在整个信贷市场还是比较低的。所以,购房人群对银行来说是优质客户,只要严格做好贷款审批工作,即使首付下调,也能够做到风险可控。

    值得注意的是,周小川还认为,在宏观和微观审慎监管框架下,将来应更加强对银行总体健康程度的考核,让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策。

    “定价更灵活,并不代表一定是利率优惠打折,而是会与市场结合更紧密,适应不同的市场变化。比如在一些去库存城市和一线城市,应该采取不同的措施。目前普遍来看,一线城市的利率要比其他城市优惠力度更大,一线城市的楼市成交也相对更加火爆。对于楼市成交不活跃的城市,利率下浮的空间是存在的,但是每家银行要考虑实际的风险控制,审慎对待利率的调整,加强审批。”胡飞船表示。

    银率网分析师闫博锴在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,今年2月2日,央行、银监会刚刚针对购房按揭首付款政策做出了调整,提出了“分类指导,因地施策”的原则,在此原则下,央行在房贷政策上近期有更多政策调整的概率较小。目前,房贷首付在非限购城市,首套和改善型二套最低比例可到20%,首套利率原则上可到基准贷款利率的7成,这基本达到历史的最低值。

    闫博锴进一步表示,未来,在政策执行层面上的自主权会下放到各家银行,银行会结合各省市的楼市状况,自行在目前政策范围内制定房贷的相关成数和利率标准,购房人也会因自身信贷资质情况的不同,最终得到差异化的贷款。

    此外,若首付和利率都下调,会不会使银行坏账增加?

    胡飞船指出,首付下调,可以弥补利率下行给银行造成的利润空间的挤压,通过降低首付比例增加贷款额度来增加利息收入。但这有一个前提,银行必须确保自身的健康度,比如对客户的还款能力要做更加严格的审核,贷款额度要与还款能力相匹配,在这一前提下,银行坏账就不会增加。

    银行青睐个人房贷衍生品

    周小川还强调,从宏观层面看,中国如果想控制杠杆率,关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题。“从总量上来讲,个人消费贷款的杠杆率不太高。”

    那么,在个人部门加杠杆情况之下,消费贷款或个人经营性贷款等领域将成为潜在热点?

    “具体到各家银行个贷部门的操作上,针对个人的贷款产品会越来越得到银行重视,而这其中包括了个人房贷、个人车贷、个人经营性贷款、个人消费贷款、个人旅游贷款和个人教育贷款等,可以覆盖到个人生活的方方面面。在这些贷款产品上都可以加杠杆,提高贷款额度。”闫博锴表示。

    闫博锴指出,在产品上,银行出于对信贷资产的安全考虑,还会偏爱有抵押物的个贷产品,围绕个人房贷的衍生类信贷产品会受银行青睐,例如加按揭,补按揭,也不排除加成转按揭产品的解封,而这些都应是在“分类指导,因地施策”和楼市去库存的原则前提下。

    融360房贷分析师宋璨则表示,现在80后、90后成为消费增长主力人群,他们对于消费贷款的接受度非常高,因此有望带动消费贷款成为下一个热点。而当经济下行压力较大时,个人进行企业经营的成本越来越高、风险也变得更大,银行为了控制坏账率,对个人经营性贷款的发放会更加谨慎,因此,个人经营性贷款比之个人消费贷款,火热程度势必会差一大截。

    此外,闫博锴还特别提醒消费者,贷款比例的提升,首付比例的下降只意味着贷款门槛的降低,伴随而来的却是把减少的首付转嫁到了后期的月供之中,未来的还款成本将会提高,还款压力就会加大,在贷款前务必做好还贷规划。

(责任编辑:张妍)
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