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徐州部分二手房业主已经开始坐地起价
时间:2015-4-2 8:58:05 出处:都市晨报 作者: 4644次
核心提示:昨日是楼市新政首日,记者走访银行、售楼中心、房产中介等发现,二手房市场反应较大。
 昨日是楼市新政首日,记者走访银行、售楼中心、房产中介等发现,二手房市场反应较大,已有二手房房东打电话要求暂时取消二手房挂牌。多家银行则表示,尚未接到上级行最新房贷政策,目前仍然按照老政策执行。我市税务部门已执行楼市新政。多家售楼中心则表示,新政首日新房成交量并未出现明显变化,但对于即将到来的清明小长假,不少开发公司都认为会迎来一波销售高峰。

  银行

  尚未接到上级行通知

  3月30日,央行等三部委联合下发通知,购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;拥有1套住房且购房贷款未结清,最低首付款比例为40%。

  记者昨日走访多家银行发现,我市目前只有农行已经收到省行最新的执行细则,建行、工行等多家银行则表示,目前尚未接到省行通知,仍然只能按照老政策执行,即二套房房贷首付仍然是六成。邮储银行零售部张总表示,该行在春节后就接到上级行口头通知,二套房房贷首付比例降为五成,因此在没有接到上级行最新通知前,该行二手房房贷首付比例仍然维持五成。

  此次房贷新政里还提到,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定,这是否意味着二套房贷利率也可能降低?

  记者昨日了解到,外地已经有银行如此做了。浙商银行对二套房利率打出最低7折的优惠,但利率下限使用范围仅限于购买与该行有合作楼盘的优质客户,涉及人群较小。

  不过,我市多家银行均表示,二套房利率为基准利率,已经不再上浮,但也没有优惠。

  但对于首套房的利率,各银行目前执行的标准则不一,工行、建行等多家银行都明确表示,房贷利率严格执行最低9.5折的优惠,再无其它优惠。

  建行住房金融与个人信贷部王总认为,浙商银行对二套房利率打出最低7折的优惠,实际上已是亏本买卖,但其优惠限制客户群体,且二套房房贷群体本来就很少,因此噱头大于实际。“我们也了解到,市区已有银行首套房房贷利率降到9折,也向省行汇报过,但省行对优惠幅度尚未做调整,因此该行暂时不会下调房贷利率。”

  农行个金部李总表示,该行首套房房贷利率最低已降到9折,主要针对优质客户。

  谈到此次楼市新政,多家银行负责房贷的老总均认为,二手房首付比例降低对楼市影响不大,因为已经贷款买房的客户再贷款买房的几率很少,一套房动辄上百万元,客户贷款基本三四十万元,甚至更高,背负如此沉重的贷款,再贷款买房,负担可想而知。“这种客户群在房贷业务量中少之又少。”

  但几位老总也认为,营业税政策对楼市刺激效果会更明显。

  地税

  新营业税征收系统已投入使用

  据了解,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。新政自3月31日起执行。

  此前个人住房转让营业税政策执行的是财政部、国家税务总局2011年1月发布的规定。根据该规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。

  3月31日起我市已经开始执行个人住房转让营业税新政。记者昨日在房地产交易中心地税征收窗口看到,新的营业税征收系统已投入使用。

  据徐州地税工作人员介绍,新政实施后,对房龄2年以上至5年的住房是利好消息,对房龄2年以上至5年的普通住房,即144平方米以下的住房在交易环节直接减少5.6%的营业税、城建税和教育费附加等税费,2年以上至5年的非普通住房也能享受到差额征税的减税红利。但是房龄2年以上至5年的普通住房入市后,对5年以上老房龄的待售二手房同时是一种冲击。

  二手房房源扩大,供应量增加将是房价下降的动因;同时因为交易环节税费减少,购房刚需者对房龄2年以上至5年的普通住房需求增加,又可能是房价上升的动因,此消彼长,新政对二手房房价或不会带来较大波动。但是新政刺激了房龄2年以上至5年的普通住房入市,再加上公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例明显降低,从而带来二手房市场的活跃。

  中介

  已有二手房房东取消挂牌交易

  在走访中,记者发现,楼市新政已经开始对二手房产生影响,多家中介公司都表示,已经接到客户电话,取消二手房挂牌交易。

  “我们今天接到好几个客户电话,都是取消交易的。”共赢地产庞永春总经理向记者表示,根据该公司掌握的情况,上海等大城市楼市对新政反应最为激烈,不少二手房已经直接出现涨价,深圳不少正在挂牌的二手房直接涨价几万元,甚至10万元。

  庞永春说,楼市新政实施首日,房东和买房者心理都出现微妙变化,房东不急着卖了,都认为在一轮又一轮楼市新政的刺激下,房价肯定会上涨,干脆等一段时间。买房者此前观望情绪较为浓厚,但看到楼市轮番刺激,担心房价上涨,开始主动出手购买了。

  “楼市持续疲软,市场不流通肯定是不正常的,实际上,从去年10月份开始,二手房交易已经开始逐步出现回暖,尤其是今年3月份,交易量上升趋势明显。”庞永春认为,在新一轮楼市新政刺激下,二手房无论是交易量,还是价格,上涨是趋势。庞永春表示,很多时候,市场就是非理性的,没有只涨不跌的,也没有只跌不涨的。“徐州虽然不是一二线城市,但规模大,人口也多,购房需求实际上还是很大的,尤其是改善型客户,我看好这一波行情。”

  第一房屋、宝泰房产等中介公司也表示,接到很多房东电话,既有房东暂缓出售的,也有房东直接提出涨价的。“有一位翠湖御景的房东,房价总额200多万元,他认为新政实施,买房者直接就可省掉10多万元的税费,他直接提出了涨价,要求涨5万元。”第一房屋一位工作人员表示,他们已经按照客户要求对挂牌的二手房进行了提价。

  不少中介公司工作人员都表示,楼市新政实施后,二手房交易会活跃起来、价格会慢慢反弹。卖方不愁卖,买方担心涨,新一轮价格上涨也不是不可能。徐州一家房地产经纪公司赵经理称,去年以来,公司平均每月新增二手房交易登记信息80户,平均每月成功交易15户,且98%的为5年以上住宅。随着股市大涨、股市开户量激增和二手房免税期限的降低,二手房交易成本降低,市场流通加速,退出房市进股市将呈新常态,二手房交易或许将量、价齐增。

  据徐州地税提供的一家房产交易公司统计数据发现,3月30日晚上,该公司有近60%的二手房交易登记户将二手房交易登记价格提升了1—3万元。二手房免税新政策的出台,有利于进一步满足市民自住及改善居住的需求,一方面促进了房地产二级市场的交易,另一方面也稳定了房地产市场,部分楼盘“以价换量”的现象将有所改观,刚需改善趋于维稳,投资者对房地产市场信心进一步提升。
  新盘
  清明假期市场会有一波行情
  在金龙湖畔一小区,市民刘先生和家人正在售楼中心签约,他们购买的是一套120多平方米户型的新房。“我们其实看房、选房已经很久了,但此前房价一跌再跌,担心买了房子价格下跌,就一直观望,但今年以来,走了多家楼盘,发现有不少新盘已经悄然涨价,且楼市新政不断出台,担心房价再涨,看到这里地理位置很好,房价也不高,就买下了。”
  徐州星际房地产开发公司刘宜胜总经理表示,虽然新政首日是周二,但新政对楼市的刺激作用已经开始显现,他认为进入4月份,尤其是清明小长假,楼市新政的效应才会更加明显,楼市肯定会迎来一波小高潮。
  在走访中,不少楼盘营销负责人都表示,楼市新政释放的信号已经很明确,短期来看楼市会迎来一波量、价齐升的“小阳春”行情。不过也有楼盘销售负责人很冷静,认为由于前期楼市成交持续低迷,所以仍然存在库存楼盘的巨大压力,后市走向有待观望。
  预测
  我市二手房交易量将增加
  据徐州地税的工作人员分析,个人住房转让营业税在整个税收收入中所占比例很小,对于个人住房转让营业税政策调整对地方税收收入的直接影响不大。从徐州以往年度交易情况看,房龄2年以上至5年的住房新政实施后入市,二手房市场可能将增加15%的交易量,2015年后三季度将释放营业税税收优惠红利2700万元,但随着交易量的增加,个人所得税和契税将会有所增收。
(责任编辑:王小珺)
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