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9成大中城市已成新房降价地区 降价潮隐现
时间:2014-8-20 8:35:40 出处:21世纪经济报道 作者:张晓玲 629次
核心提示: 中原地产首席分析师张大伟指出,在2011年上一轮市场调整中,房价下调城市最多仅52个。

    与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有64个。这一次楼市调整最主要的特征是库存压力持续增长。

    国家统计局8月18日公布的数据显示,7月份,70个大中城市新建住宅销售价格环比下跌的数量高达64个,创下了历史新高。

    中原地产首席分析师张大伟指出,在2011年上一轮市场调整中,房价下调城市最多仅52个,这一次,下调城市的数量创下近年新高。并且,继杭州、常州等二三线城市出现楼盘降价促销后,房地产市场下行的压力逐渐延伸到了北京等需求旺盛的地区,一线城市也纷纷出现降价热潮。7月,一线城市价格指数也首次全面下跌。

    接受21世纪经济报道记者采访的业内人士大多认同,不同于2008、2011年经济的快速下滑和政策干预,库存高企是引致这一轮楼市调整的内生性因素,万科提供的数据显示,当前楼市库存已经普遍达到3年高位。

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    高库存的压力

    2014年至今,内地房地产市场持续低迷,这是自2008年以来内地楼市的第三次降温。

    市场景气指数当中,最重要的一个指标批售比(批准预售面积和成交量的比例)跌到了0.65,为三年来最低点,仅比2008年下半年略好;6月底14个主要城市住房库存升高到1.37亿平米,按照过去3个月平均成交来计算,去化月数上升至15个月,这也是近三年以来的高点。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,与2008年和2011年的两次调整不同,这一次并无更严厉调控政策,经济也没有快速下滑,最主要的特征是库存压力持续增长。

    一线城市也不乐观。上海易居房地产研究院报告显示,7月份,一线城市新建商品住宅库存继续上升,新增供应面积为339万平方米,成交面积为196万平方米,市场呈现出供大于求的状况。自2月份以来,一线城市每个月均呈现供大于求的特征,这加剧了库存积压的矛盾。

    在严峻的形势之下,大型房企的去库存早已开始。

    上半年,保利地产[简介 最新动态]主要以加大推广力度、探索营销创新、采取灵活的付款方式、付款周期等方式加大对存货的消化。据保利地产有关人士透露,公司还针对车位、商铺等产成品,集中梳理,重新包装推向市场去库存。

    8月18日中期业绩会上,万科地产[简介 最新动态]总裁郁亮指出,目前市场问题是过去长期积累的库存问题,去库存需要时间,不是政策放松就能改变的。房地产行业不可能通过政策回暖形成量价齐升的局面,当下也不应该出现。

    一线城市降价潮隐现

    上半年形势相对更差的是二手房,随着7月份统计数据的出炉,新房市场的压力进一步显现,直接影响一线城市。

    8月以来,一线城市部分区域开始出现明显的降价。8月14日,北京东亚新华地产宣布,其旗下东亚·印象台湖[最新消息 价格 户型 点评]项目大幅下调价格,成为楼市低迷以来,北京首个宣布直降的楼盘。

    东亚新华地产方面透露,降价对象包括目前在售的住宅产品和办公产品各50套,其中,住宅产品降幅为19%;办公产品降幅达29%。

    同是上周六首次开盘的深圳某项目,也采取了大幅降价的模式,均价仅为2.26万元/平米,远低于此前市场对其约2.6万元/平米的估价。

    被郁亮称为“历来是降价走量发源地”的广州,近期部分新开楼盘的价格更是跌出了预期。

    21世纪经济报道记者了解到,在上周末广州新开的3个楼盘中,增城翡翠绿洲的毛坯房价比起此前精装价便宜接近4千元/平米;增城合景誉山国际[最新消息 价格 户型 点评]公寓和白云区的岭南新世界[最新消息 价格 户型 点评]都推出特价单位;3个楼盘均引起了抢购。

    在上海,同策咨询研究部总监张宏伟则预测,上海楼市大范围的“降价潮”即将来临。一些大型品牌开发企业的项目还会出现20%-30%的降价行为,并且大幅降价的楼盘会越来越多。

    调整期长至明年?

    对于开发商和购房者而言,眼下的关键在于:这一轮的楼市调整还要持续多久?房价将继续下探还是止跌回升?

    易居房地产研究院研究员严跃进指出,越来越多的城市步入房价下跌的通道,会进一步加重看跌情绪。同时,从结构上看,一线城市房价下跌的幅度最大,不排除未来一线城市在信贷放松、普通商品住宅标准调整等方面进行“救市”。

    严跃进认为,8月份房价依然面临下滑的压力。因为信贷环境没有得到实质性的放宽。总体上看,楼市降温态势依然会持续一段时间。

    在上述政策变化态势之下,杨红旭预计下半年将出现住宅成交量的底部,明年很可能将出现房价的底部,“由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年,且中央层面不再会强力救市,所以市场调整的时长将超过前面两轮”。

    德信资本陈义枫在接受21世纪经济报道记者采访时表示,这一轮的调整将持续一年半左右的时间,延续到明年年中或年底。

    万科董秘谭华杰指出,土地市场调整可能刚刚开始,下半年土地市场调整会比上半年更加明显。

    他进一步分析,土地市场调整必然带来整个行业投资数据变化。下半年可能不仅是新开工数据较低,因为土地市场萎缩投资也可能下降,所以下半年整体开工和投资数据可能都不太理想。

    最新数据显示,今年以来房地产投资增速持续下滑,1-7月份为13.7%,为四年来最低。华远地产董事长任志强此前指出,下半年剔除棚户等因素,房地产投资增速将继续降至10%。

(责任编辑:王小珺)
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