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谢作诗:中国楼市有大泡沫 政策变量影响房价大势
时间:2013-8-14 8:55:52 出处:南方报业集团 作者: 6780次
核心提示:高地价不能推高房价,限购令不能降低房价,交易税也不能降低房价,但是高税率的持有税能够降低房价。从国家层面来说,房价涨不是,降也不是。观察未来房价走势,必须高度关注政策变量。
    谢作诗,男,经济学博士,浙江财经大学经济与国际贸易学院教授,辽宁大学博士生导师,浙江大学科斯经济研究中心兼职教授,浙江省国际经济与贸易学会副会长。主要研究领域为交易费用经济学、产业组织理论、宏观经济学、教育经济学。是浙江大学继续教育学院(中组部干部培训基地、浙江省经信委企业高管培训基地)培训教授,主讲宏观经济形势分析、社会热点问题经济学分析。

    我们很难预知楼市的拐点在哪里。能够预知的是从特殊的政治经济制度与土地制度来看,中国的楼市泡沫可以更大、更持久。高房价有大危害,高房价增加工商各业的生产成本,楼市泡沫破裂,最终必然重创金融经济体系,导致经济社会危机。高地价不能推高房价,限购令不能降低房价,交易税也不能降低房价,但是高税率的持有税能够降低房价。从国家层面来说,房价涨不是,降也不是。观察未来房价走势,必须高度关注政策变量。

    中国楼市有大泡沫

    首先讲一下房地产到底有没有泡沫,我的答案异常简单,也异常武断。我说凡是资产市场,在价格上行的过程中都要形成泡沫,都要过度地涨。当然在下行的过程中也要过度下跌,这就是资产的性质。什么是资产?凡是能给我们带来收入的东西,就是资产。

    也有更学术一点的判断办法:如果一个国家、一个地区的货币长期出现对内贬值,对外升值,一定是资产泡沫化了,对内贬值是通货膨胀。一个国家、一个地区如果长期的货币宽松,但是利率高昂,就一定是泡沫化了。仅仅从价格的高低去看有没有泡沫,没有一致的结论。但是货币对内贬值,对外升值,这个是很清楚的。货币宽松、利率高也可以看得清清楚楚,没有争论。

    如果用价格判断楼市有争议,我有另外两个指标,一个是货币长期对内贬值、对外升值说明泡沫化;长期货币宽松而利率高说明资产泡沫化。后面还有一个指标,泡沫化和高杠杆化是一样的。泡沫化中会出现一个有趣的现象,就是所有的人都急于把自己的钱花出去。另一方面有更多的人,更加急迫地从别人那里借钱,再花出去。这样就出现一个问题,债权债务链就无限延伸。

    你说有没有杠杆化?杠杆长不长?看不见摸不着,但是我有一个办法看得见。就是M 2是不是在短时间内巨幅膨胀了?如果M 2巨幅膨胀就是高杠杆化了。中国的M 2是美国的1.5倍,M 2的巨幅膨胀,说明经济严重高杠杆化。

    资产泡沫化,本来这个东西只值6元钱,有了泡沫化就涨到了20元。泡沫在哪里?所有的资产市场都有,大众商品、艺术品都有,主要在房地产。当然我要强调一点,我说有泡沫,不意味着它马上就要破。由于中国特殊的一些体制原因,中国的楼市泡沫可以做得更大,可以延续得更长,中国的楼市有泡沫,有大泡沫,中国高杠杆化了。我说的这些指标是看得见摸得着的,你无法否定。

    高房价伤害工商业

    第二个问题是高房价的危害:首先它会伤害工商各业,提高工商各业的成本,以牺牲工商各业的长远发展为代价。各地招商[简介 最新动态]引资对工商各业的价钱压得很低,最主要的是房价上涨使得劳动成本上升。

    流动性过剩,就会充满投机性,然后就会热衷于去赚快钱。现在我们很多人不安心做实体经济,我身边的很多朋友把企业都卖了。当然和高税费、上游垄断有关系。如果炒房、炒地能挣很多的钱,我一门心思做实体生意,就放弃了炒房炒地的高收益,这就是我做实体生意的高成本。资产泡沫化,就没有人安心做实体。

    为什么我说农产品一定要涨价?因为最主要的是机会成本,种地的劳动成本是什么?是打工的工资收入,如果工业发展有看头,打工的工资成本要上升,种地的劳动成本就一定会上升,农产品就要涨价。

    房价过快增长,还可能抑制我们的消费力。五年前我姐选择自己去建房子,她这个是改善需求。为什么要建?她怕不建的话,再过几年地价就涨得更凶,所以就提前来建。我知道她为了提前盖这个房子,真的是节衣省食,这就是抑制了消费。

    高房价剥夺穷人,补贴富人,造成两极分化。能够去分享资产泡沫的只能是富人。穷人不但不能分享楼市的“泡沫盛宴”,反而还要承担高租金。所以,我说中国的房地产市场已经成为一个收入转移的巨大机器。

    泡沫可以维持得很持久,可以做得很大,最终是要出问题的。当资产泡沫破灭的时候,金融体系是会出问题的。最终会造成经济金融危机!

    高房价导致高地价

    高房价产生的原因:只有知道高房价的原因,才能判断楼市的趋势。任何的价格,归根到底都是由供给和需求共同决定的。你要跟我谈价格,只需谈两样:供给和需求。高房价不过是高需求低供给的一个表现,首先说低供给。房地产的低供给(供给量小),当然与政府土地垄断有关系。土地垄断的问题又跟我们平常所说的“垄断”不一样,平常的那个垄断的东西是归那个垄断者私人所有。但是政府垄断土地,土地并不属于官员。都是垄断,人家私人的垄断是想把数量捂住,多卖高价。地方政府垄断土地,那些官员就急急忙忙想把地卖掉。我们说政府垄断土地,“卖地少”要打个问号,其实地方官员是有卖地冲动的。也就是这个原因,国家就搞一个政策“18亿亩耕地红线”。闲置和浪费的土地无法计算,更不用说你让农民进城之后释放出的宅基地,会导致增加更多的耕地。所以说耕地只会增加而不会减少。不是高地价导致了高房价,高地价不能产出高房价。反而是高房价导致了高地价,因为在终端的房子市场上挣钱,开发商就去抢地,所以就把地价拉上去了。我经常讲的一个例子就是杭州,我说在杭州的西湖边上的房子很美,很贵,白给你一块地,你盖了房子会不会很便宜地卖给大家?我这个例子说明了什么?说明这个房价和地价有关系吗?所以说高地价是不能推动高房价的,高地价却是高房价导致的。

    但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。接下来要探求高房价的需求因素,第一个问题是货币超发。价格的问题,永远都是货币问题。房价高了,唯一的原因就是多发货币了。

    当然,我也很客观。中国的货币有两个来源,内生和外生的来源。内生的来源完全是自己多发的货币,还有一个是热钱流进来的。房价涨,人民币升值,所以热钱进来了,有两个渠道导致了人民币的超发。不管是哪个渠道来的,房价高一定是货币超发了。

    高房价的第一个原因是货币超发,第二个原因是缺乏收入载体。中国30年的高增长产生了很多的收入,这些收入要有一个抽屉来装,要有一个载体来承载。你超发了这么多的货币,105万亿的M 2也要有载体来承载。但是装钱的抽屉在哪里?承载货币的载体在哪里?由于体制的问题,股市又不争气,土地又是公有,装钱的抽屉在哪里呢?房地产就成了装货币的有限载体之一,你说能不装得满满的吗?

    高税率房产税会降房价

    为什么限购令不能降房价?限购令虽然严厉,但是在货币和信贷总量不减少的条件下,只是冻结了需求,没有减少需求。既不减少需求,也不增加供给,怎么能够降低房价?交易税和种种对交易的限制也不能降低房价,交易环节的税收最终由买房者和卖房者来分担,各自分担多少要由需求的价格弹性来决定。减少交易不但不能降低房价,理论上讲交易环节的税会推高房价。需求不减少,供给反而减少了,你说房价涨不涨?中国房子[最新消息 价格 户型 点评]的属性已经变了,再也不是商品的属性,而是资本的属性。大规模建设公租房,在中国会提高商品房的价格,而不会降低商品房的价格。

    我并不是要反对公租房的建设,但不能说它可以降低房价,只是维持社会的稳定。房产税是持有税,如果这个房子已经高度资本化了,很多人买这个房子是为了增值用的,这个房屋的持有税能不能降房价?如果这个房子收持有税只是象征性的,低于房子增值的收益就仍然不能降房价。如果房产税的幅度高,肯定会降房价。国外的房子是商品属性,中国房子是投资属性。

    一个有趣的现象,为什么多数城市选择限购令而不选择房产税?我讲两个原因,一个原因是自己的刀削不了自己的把。第二个原因是他们怕房价跌,因为房价一跌财政就出问题。你用什么办法让房价不跌?就是限购令可以不让房价跌,既不涨也不跌,最好的办法就是限购令,因为冻结了需求,也冻结供给。一般来说经济形势好房价会涨,经济形势不好房价就要跌。这种规律在中国也不一定,你千万不要把国外的规律拿到中国来。

    投资房子好时机已过去

    对楼市前景的基本判断有五个变量要高度关注,最重要的是货币发行。前期的四万亿下去之后,会不会产生坏账?政府是不能允许金融危机爆发的,任何一个环节出现坏账,前面都要产生巨大的债务存量。
土地的作用不仅是增加供给的问题,那不重要,重要的是这些钱有没有去处?土地不私有,钱没有地方去。假如我四川老家卖地,深圳的房子降不降?这样四川老乡就不在深圳买房子了,都跑到四川买地了。今年的1号文件第一次把土地确权的话说出来了,我写了文章,投了“赞成票”。土地确权再进一步是土地流转,然后是土地私有。

    还有一个问题就是房产税,实质性的房产税一两年内很难出来。经济形势不好就不敢征,政策制定者的房产也没有卖完怎么能征呢?但是有一点,就是迟早要征,地总有卖完的时候。另外一个问题是经济前景,总体上是不太乐观的,但是我也不是那么悲观。因为政府要保7.5%,所以在这个过程中就会刺激,后半年可能是微刺激的状态。今天如果我们人够住的话,未来的10年房就多得不得了,因为我们的人口结构决定了。像我这个年龄,搞不好我手上有几套,假如我的孩子找个对象,他们家也有几套,还有爷爷奶奶都有房子,你说要这些房子干吗?将来拆房子可能是最好的行业。

    从国家层面来讲,房价涨不是,降也不是。但是地域是有差异的,依赖土地财政的地方是怕降的。没有土地可卖的,可能更急着征房产税,所以房价可能会降。我认为房价已经是高位了。前几年我说过不买不卖,但是我打算今年出手一套。房子流动性太差了,20%、10%的涨幅都没有意义。我已经挂出去了,但是没有人买。价格看起来很高,但是量好像不大。我觉得房价可能会反弹一下,经济形势一不好,政府的限购等措施就会放松,信贷也会放宽,以各方面的因素来推动。以这样的方式来救经济的话,是不可行的。现在可能已经不是投资房子的好时机了。

    推荐阅读:在河北省经济信息中心发布的最新一期监测月报显示,1-6月,河北以3.1%的CPI涨幅继续领跑主要沿海省份,比排名第二位的辽宁高0.2个百分点,这已是半年来河北连续第三次“领跑”。权威人士分析指出,河北CPI涨幅居高不下,主要原因是食品价格上涨的带动。

    纵观今年我省已发布的5期监测月报,不论是累计CPI涨幅还是当月CPI涨幅,河北与辽宁均屡屡成为入统9沿海省份的前两位。而且,河北省已经是连续第3个月成为这9个省份中CPI累计涨幅最高的省份:1-4月为3.1%,与辽宁并排第一;1-5月为3%,再次与辽宁并排第一;1-6月为3.1%,比辽宁高出0.2个百分点。

    此次入统9沿海省份的排名情况为:河北(3.1%)、辽宁(2.9%)、天津(2.6%)、上海(2.3%)、山东(2.1%)、广东(2.1%)、江苏(2%)、福建(2%)、浙江1.9%,较前5个月位次未变化。
而6月当月,河北也“当仁不让”地以3.4%的涨幅位居第一,仅落后物价高地北京0.1个百分点,遥遥领先于其他8个入统沿海省份。在其他8省份中,排名最高的天津也未“破三”,仅为2.9%。
(责任编辑:滕莉)
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