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购房人多缴2%契税 专家:应据市场情况定期调整
时间:2013-8-3 9:03:32 出处:北京晚报 作者: 836次
核心提示:上个月,本市各区县普遍上调了二手房最低计税价,即最低过户指导价,可同样执行了一年半的普通住宅认定标准却没调整。

    上个月,本市各区县普遍上调了二手房最低计税价,即最低过户指导价,可同样执行了一年半的普通住宅认定标准却没调整。随着房价在近一年内的上涨,大批曾经是普通住宅的二手房被升级成“非普”,买房人要为此支付比普宅高出2个百分点,即3%的契税。


    “我们明明买的是首套住房、小户型,由于房屋成交单价高于普通住宅标准,怎么还要按照‘豪宅’的标准缴‘奢侈税’?”不少购房人反映,同样作为二手房交易计税依据,普通住房标准也应该及时调整,支持居民购房自住需求。业内专家建议,普通住宅标准也应根据市场变化情况,定期进行调整。

现状

房价持续上涨普宅升级“非普”

    由于房价在近一年内的大幅上涨,目前房地产市场中的大批二手房已经纷纷被“非普”。

3万元/平方米

五环外一居室“非普通”

    今年准备结婚的张先生,奉丈母娘之命,要先购买一套婚房。揣着七拼八凑来的70万元首付款转了一圈,他最终看中了传媒大学附近的花园闸北里。“我手里的首付,现如今也就只能在五环外凑合置办一套了。”

    花园闸北里属于老小区,几乎都是6层楼,而张先生看中的一套,是位于3层的57平方米一居室,满五年、唯一的“免税房”,成交价170万元,折合单价29824元/平方米。

    “免税房,唯一要交1%的契税。”张先生对税费本没负担,可签约当天,经纪人告诉他,如果要享受这“免税”的好处,他就不能按照成交价签网签合同,因为近30000元/平方米的单价,已经超过了该区域25920元/平方米的“普宅”线。若按照“非普宅”报,不仅契税是3%,还有差额营业税。

    “五环外,57平方米的一居室,这可是专家口中不能再刚的‘刚需’了,怎么就算‘非普宅’呢?”张先生感慨,房价上涨并不是他的错,他也希望能花25000元/平方米在这买套房,可业主不允许。

4.2万元/平方米

南三环一居室超“普宅”线

    购房人齐先生刚在西南三环的万年花城小区看了两套小户型。满五年、唯一的一套56平方米一居室,业主报价240万元,折合单价42402元/平方米;而不满五年的一套46平方米大开间,业主报价173万元,折合单价37276元/平方米。

    “不免税的房子虽然总价低点,但若算上税费,单价也在42000元/平方米。”经纪人告诉齐先生,受到夏家胡同“地王”的刺激,万柳桥区域目前一居室的市场均价都在42000元/平方米。这个价格,早已超出了34560元/平方米的普宅标准线。

    同样,在记者探访的达官营朗琴园小区,目前的市场成交均价已达到50000元/平方米,可普宅的标准同样是34560元/平方米。

    “7月,二手房最低计税价都上调了,为什么不调整普通住宅标准?”购房人齐先生就提出疑问,为何只调整下限,上限却不动?按照一年半前的标准,许多购房人即使购买满五年、非唯一的免个税房,可若按实际成交价申请贷款,也都被“非普”,“那就逼着大伙去做‘阴阳合同’。”

标准

界定普宅价格每年更新一次

    2005年发布的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》要求,住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定,每年公布一次。这就意味着,界定普通住宅的价格,至少应该每年更新一次。

    北京市目前执行的普通住宅标准,是2011年12月与当时二手房最低计税价同时调整的,已经执行了一年半。根据认定,本市享受优惠政策普通住房的标准是同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。   

    现行的北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是:

    四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米; 四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米; 五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米; 六环外地区为17280元/平方米。

    这一标准调整时,全市70%以上的购房家庭能够受惠。

建议

根据市场变化定期进行调整

    “近一年,受市场回暖影响,北京房价涨幅较大,我估计有半数普宅,现在已变成了‘非普’。”伟业我爱我家市场研究院分析师程浩业建议,考虑到对自主性需求的支持,普通住宅标准也应该建议定期调整制。

    “就像城市规划,每5年就会调整一次,作为一项涉及税收的政策,普通住宅标准也应根据市场变化情况,定期进行调整,如每季度、每年或者每两年调整一次。”程浩业表示,调整普宅标准并非“救市”,而是考虑到税收的合理性,支持普通刚需族的基本住房需求。毕竟,房地产市场的价格随时在变化,普通购房人也希望有一个明确的税收制度,让自己对购房成本有个合理的估算。

(责任编辑:赵晓娜)
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