导语:几乎是各地争先恐后松绑限购的同时,近期“断供弃房”的消息又甚嚣尘上。浙江、福建等地也陆续出现因资金吃紧而“断供弃房”的情况。在许多地方楼市下行、房企“千方百计去库存”的当口,“断供弃房”重现市场,案例从几十起到上千起不等。产生这一现象的原因是什么?会给个人投资者、银行及房地产市场带来哪些影响?限购松绑政策又受到怎样的拷问?

名词解释

    “断供弃房”指贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋,而将缩水的房屋资产丢给银行的行为。产生原因多是房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”,或购房者出现财务问题无法偿还按揭。

现象——“断供弃房”重现市场 各地房贷断供案例激增

  连日来,全国多地都爆出因房主断供而弃房的现象。据媒体报道,从2013年1月至2014年7月的19个月里,广州市番禺法院共受理了因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件,与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比,数量激增了76.85%,平均每月有10件左右。
  同样的现象还出现在无锡。据无锡核心城区崇安区人民法院数据显示,2013年1-6月受理的贷款纠纷中为个人金融借款的有183件,其中涉及房贷到期不还的有61件;2014年1-6月贷款纠纷中为个人金融借款的激增到367件,其中涉及房屋贷款到期不还的也增加到98件。
  无独有偶。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现了因个人按揭贷款逾期未缴而被银行对簿公堂的案例;且根据各地媒体的报道可以发现,这些案件中的共同点都是业主声称“无力还款”而弃房。

原因——“断供弃房”是供不起还是甩“包袱”?

    此前有媒体报道称,由于个别楼盘房价大幅回落,导致不动产资产缩水,杭州等地陆续出现业主“断供弃房”现象。但记者在杭州等地调查了解到,单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多,这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题,难以继续还贷。且选择弃房的人多以外地投资客为主。
    某银行房贷部门业务人员分析:出现所谓的“负资产”,就是说房屋总价远低于要继续缴纳的按价贷款总额。按照目前的银行贷款政策,首付比例较高,房价整体走势也并没有出现剧烈的大幅下跌,房子资不抵债、成为“负资产”的现象很难出现。所以,因为房价下跌成为“负资产”而主动弃房断供,并不成立。弃房断供的案例,更重要的原因是购房者的资金链出了问题。比如,一些业主从事钢贸生意,所购房屋总价高,每月应还房贷额也很高,但因行业下行,导致无力还贷。这位银行业工作人员称,“断供”、被银行起诉、没收抵押房产甚至拍卖,这些情况其实一直存在,并非在当前的楼市调整期才出现。这类个别现象,与房价下行没有直接关系。

影响——“断供弃房”并非一了百了 不良后果需警惕

    对购房者的影响:弃房断供不仅会使购房者失去抵押按揭的房屋,之前付出的成本也将损失。更重要的是,个人不良贷款记录将记录在案,断供违约留下信用污点,随着社会信用体系的建立运行,未来再买房或是经商、工作都会阻碍重重。专家指出,社会人需要接受契约精神的教育。涨跌随行就市,楼市红火时坐拥房产升值得利,房价下跌时就断供,这是违背契约精神的。

    对银行的影响:断供会给银行业带来压力,会增加金融系统房贷坏账风险。“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”银行人士强调,在各类信贷中,个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种,但近期爆出部分地区断供,也提醒银行业对风险控制更需审慎,尤其是三四线城市的相关信贷风险需高度关注。

对开发商的影响:开发商是被人们认为是赚得盆满钵溢的商人。但“弃房断供”现象的出现,使开发商成为经济利益影响者或行业销售的受害者。


  深入——“断供弃房”拷问松绑限购

    在本轮楼市的调整中,地方政府在救市上表现得颇为积极。据记者不完全统计,截至目前,已有36个城市在限购方面有不同程度松动,几乎占全部46个限购城市的八成。明文松绑限购的城市几乎都在解禁之初迎来一波楼市成交小高潮。业内人士表示,诚然,松绑限购在一定程度上会刺激住宅销量增长,带动房价上行,但仅靠刺激政策,不利于房地产市场长期健康发展,寄望于让投资客买房,从而消化市场库存显然有悖调控初衷。“断供弃房”多为投机客资金链断裂引起,便是明显例证,其将增加金融系统的房贷坏账风险。
    对地方政府来说,更应密切关注“断供弃房”现象。政府要力争避免房地产市场出现大的波动,既防范“断供弃房”现象导致金融风险扩大,还要避免金融机构过度紧缩住房贷款,打击了市场合理的住房信贷需求。必要时可考虑出台专门政策,支持刚需购房抵押贷款。国际评级机构惠誉最新发布报告称,要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。一旦宏观管理层放弃限购政策,被压抑一时的市场投机需求可能反弹。


  观点——业内如何看待“断供弃房”?

马英枢:如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’,无底线地放开限购,这无异于让已经离场的投资客再度归来,激发投资投机性需求,这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力,但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷,政府不应回头重走老路。
冯海宁:
楼市下跌时,“断供弃房”现象增多是必然现象,只要不是大面积蔓延,就无需惊慌。但购房者、银行以及政府部门都应对此有理性认识,避免因判断错误而采取不当应对措施。

程伟明:
从目前情况看,“断供”是原因,“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间,原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。


叶檀:
虽然房产目前依然是风险较小、收益较高的贷款品种,但“弃房”已使“信用裂痕”显现,银行一旦成为“房东”,拥有账面资产却无法转换为现金,将会波及整个信贷市场。

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