导语:记者从徐州多家房企获悉,已接到主管部门口头通知,从8月1日起在徐州市区购买商品房不再提供《新购普通商品住房查询证明》,签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码。“购房不再提供查询证明,这意味着限购政策的全面取消。”徐州当地一家房企负责人说。……【详情

松绑限购对楼市影响几何?

    去年11月,徐州市曾对限购政策进行调整,限购区域压缩至南三环、东三环、北二环、西二环以内,限购区域内面积低于90平方米和高于144平方米的商品房不限购;同一家庭内,年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况影响。

    所以此番,已是徐州在限购问题上的第二次“动作”。从局部松绑到全面取消,徐州的“两步走”传递出当地楼市日益加剧的销售困局。

    不少业内人士表示,去年,徐州限购政策是在市区商品房库存大,市场观望气氛浓厚的背景下进行调整的,房企对调整后的期望值很高,“但是从现在来看,效果并不明显,销售依然未见起色。”

徐州限购政策调整 业内如何看?

观点1.政策调整对徐州来说,象征意义大于实际意义。
    从8月1日起全面取消限购,上述房企负责人认为其象征意义大于实际意义,“现在徐州市区好一点的楼盘销售量大概50%,差一点的,只有20%,房企的销售压力非常大。”取消限购,对于购房者来说,“只是传递了一种徐州楼市销售困难的信号,并不见得有太大的效果。”

观点2.徐州楼市库存比较大,取消限购后的去化问题还存在。
    5月,徐州房价出现长时间来的首跌。国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示,当月徐州新建商品住宅价格环比下降0.7%,6月则环比5月又下降0.5%。另据机构统计,6月徐州商品住宅成交面积同比大降171%,当地楼市库存高企至800万平方米,按照之前平均每年消化400万平方米住房计算,仅消化库存就需两年!

观点3.商品房销售困难主要原因还是信贷政策。
    有房企负责人认为,商品房销售困难主要原因还是信贷政策,“目前个人贷款审批时间基本都在半年左右,利率上浮,而且审批十分严格,这也让很多潜在购房者望而却步。”想要减轻销售压力,放宽个贷申请降低利率比取消限购更为实际。“但是政府可以取消限购,对个人贷款政策也是束手无策。”

2015年楼市限购或将全面取消 限购退出路径猜想

从今年7月19日起,苏州取消对90平方米以上住房的限购政策,本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的房屋,但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。7月25日,无锡官方对外宣布,将取消90平方米以上住房的限购政策,90平方米以下住房继续执行限购。自8月1日起,在徐州市区购买商品房不再提供限购查询证明,签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码。但是没有下发正式的文件,仅仅是口头通知,只做不说。这意味着徐州的限购政策完全放开,相比江苏省内苏州、无锡两市更彻底。

业内人士称,限购取消是大势所趋,当前尽管多地的限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”,但是,从南宁首次放松限购政策至今徐州全面取消限购,各地的限购政策放松的尺度越来越大。从限购政策调整的趋势来看,预计,除了一线城市外,40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松,2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。从当前限购政策松绑的特征或逐步路径来看有哪些特征?

1.调整限购资格认定标准,扩大符合购房资格群体范围。各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年,广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格)为购房的基本条件,“限购”政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松,扩大符合购房资格群体范围。

2.通过户籍改革侧面突破限购。户籍制度改革正在如火如荼进行。尤其是不少省会城市,尤其是三四线城市,外地居民只要购房就可以落户,那么,对于落户的这些外地居民来讲,具有了本地户籍,当然就可以进行第二套住房的购买资格;当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲,有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势,这或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。

3.高端豪宅楼盘首先取消限购,不同需求市场执行“差别化”的限购政策。如果“限购”措施今后要进行微调,新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则,首先保护中小户型、自住型刚性需求为主,比如限购政策针对“90平方米以下,或以当地自住标准”为限,以家庭为单位进行限购,保护首套自住型需求;其次,对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求,而不是限购;第三、限购“微调”政策如果有必要进行调整,可对豪宅和郊区别墅放开限购,改以限贷和税收手段进行调节。

4.限购政策执行层面“明紧暗松”,最终逐步取消。当前楼市相对低迷期时,各地限购政策执行的意愿明显会下降,此前代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务或将重现市场,届时,二三线城市的限购基本会被这个潜规则破解,呈现出“明紧暗松”的政策面执行特征,甚至部分二三线城市限购政策会“名存实亡”,执行层面已经不再执行,只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

5.下放限购资格审批权限,变相放松限购政策执行力度。据媒体报道,目前昆明市购房网签之前必须获得购房资格,而在系统联网后,购房人购买新房是否被限购,可在开发商处直接查询。不需要通过市房产交易中心查询购房资格,也就意味着地方政府下放限购资格审批权限,变相放松限购政策执行力度。

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