编者语:新中国故事中我们去越南寻找爱情,在商业地产里挖掘新的机会。但故事的开始如果是不得不,那结果往往不会太好。

看“局”

  近期做了一个规模较大的调研,有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产,42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金,95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。

  今年上半年全国百城土地供应量与去年同期相当,1-6月全国百城共推出土地9106宗,供应量为39029万平方米,同比增加2%。但各类供地中,商办物业的供应增幅最大。

  新国五条使得住宅限购、限贷等调控持续从紧,进一步刺激商业地产置业需求,拉动商铺等价格上涨,商铺租金也水涨船高。随着实体经济回暖,商业地产的发展空间会越来越大,置业者对于商业地产市场的关注度也会越来越高。

  商业地产再掀一波新浪潮。龙头企业万科、保利、招商地产纷纷宣布进军商业地产,龙湖、远洋地产也先后加大商业投入。在住宅领域宏观调控日益趋紧的大气氛下,商业地产似乎成为了众多房企的“避风港”。

纷“争”

  这一轮“商业地产热”时点恰恰与“限购”政策开始实施时间相一致——这并不是巧合,而是因为调控,迫使开发商不得不转型,而且不约而同地转向不限购商业地产,只是今年的新国五条让它有愈演愈烈的趋势。

  2013年以来,多家地产公司宣布进军或者升级商业地产,保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司,将商业投资的比例提升到30%以上。无独有偶,龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一。向来以高速周转为模板的万科,也悄然在2013年成立了商用地产管理部,与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

  数据显示从2012年四季度至今,北京就有32个商业地产项目入市,10站路就分布了近20个商业项目,总体量超过95万平方米。一线城市如此,二三线城市就更疯狂,城市商业建筑面积增幅,2013年将高达83.9%。

论“势”

  随着越来越多的企业加入到商业地产投资开发热潮中,商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,一方面库存高,潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难,空置率高;三是经营环节,商户经营难,开发商回报率低。。

  即使不考虑今后巨大的潜在供应量,现有商业物业也已呈现出招商难、经营难、收益低的窘境。以万达为例,万达是典型的现金流滚资产、重资产模式。截至2012年底,累计持有经营性物业1290万平方米,但租金回报率却很低。2011年万达的租金收入是34.6亿元,2012年是52.07亿元。而2012年万达的总资产是3000亿元,收入是1416.8亿元——租金收入占比仅3.68%。

  英国莱坊经纪对中国的购物中心开展的一项空置率调查,数据显示,2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%,而在一线城市,空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。中国最大的两个二线城市沈阳和成都,购物中心空置率分别为17%和16.2%;

澳东印象城

 澳东印象城占据徐州市老城区、铜山区、新城区三区交汇核心位置;建成后将成为集购物、餐饮、娱乐、住宅等为一体的一站式高档城市综合体,将成为城南新地标。【更多

和信广场

 100万平方米的城市综合体涵盖大型商业购物中心、星级酒店、高端住宅、loft公寓、商务写字楼,集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等多种功能于一体的时尚消费中心。【更多

蓝湾商务港

 力求提升徐州商业和黄河地块的整体形象,丰富区域价值,体现故黄河历史文化、生态景观;而打造出一个徐州精品办公、娱乐休闲、商业购物中心。【更多

万达广场

 主要功能配置涵盖大型购物中心、精品商业步行街、商务写字楼、高级酒店、国际豪华影城、高档住宅等高端业态。必将成为东区业态最全、影响力最大的商贸中心【更多

  后记:令人更加忧虑的是,低收益、高空置严重现实并没有影响商业地产投资热潮。据报道,成都市已开工建设的商业综合体数量已超过100个,未来4年还将入市1000万平方米左,贵州省未来5年将“基本建成100个城市综合体”。企业层面,公开资讯显示,万达、中粮、华润、龙湖等企业,未来都有少则十几个,多则几十个综合体的投资计划。就连此前很少涉足商业地产的远洋地产,计划2015年前复制10个未来广场;哇哈哈集团则计划“3~5年内开出100家商场”,主要业态也是综合体。继娃哈哈后,进入2013年,东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产投资热潮中。

  美国一家知名智囊机构曾说,如果中国房地产市场有泡沫的话,如果泡沫破灭的话,极有可能是商业地产,而这将引爆整个市场,并将拖累中国经济和全球复苏。

  如果说商业地产泡沫已比较严重,未免过于简单武断。事实上,现在的商业地产主要呈现出结构性、差异化泡沫特征——泡沫比较严重的主要是部分二三线城市的商业综合体及大型购物中心,类似于华润置地PLUS的社区型购物中心,一二线城市的优质写字楼,以及四线城市的中小型综合体等,并没有多少泡沫,甚至还有一定稀缺。

  令人欣喜的是,部分专业地产商也开始进行战略转型和升级了。2012年中,SOHO中国宣布由散售模式转为持有经营。据年报显示,2012年SOHO中国的营业额约153.05亿元,而“投资物业的评估增值”是96.05亿元,实现核心纯利(不含投资物业的评估增值)约33.35亿元。今年2月底,龙湖地产推出了“金苹果计划”,其战略意图是打造跨越地产、商业、物业的全新平台,使商业成为公司的新利润增长极,其核心要义是“资产管理”。

  如果站在整个行业高度思考,无论是SOHO中国,还是龙湖地产,它们的商业地产转型与升级,其实不仅是企业问题,更是行业问题。它们的探索和努力,值得我们给予掌声鼓励。

◆商业地产泡沫持续膨胀 “钱荒”影响下将曝出危局 ◆国民经济提倡内需 商业地产是城市发展的主力军
◆商业地产洪流来袭 “肉搏”时代来临 ◆多项目逢开必光 商业地产成交量再破2万平方米
◆商业地产热度持续升高 商铺成交均价再度破3万 ◆二三线城市商业地产体量持续暴增 发展前景引担忧

 

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