要素一:未来预测。买了婚房就意味着组建一个家庭,两个人都要对未来短期或长期内可能会遇到的事做好准备,这将直接影响购房决策和生活状态。购房前不妨做一下自我预测,了解将来家庭会有何种变动需要买多大的婚房。
  
   要素二:预算数额。根据婚房调查显示,现时准新人大部分选择贷款购房,这类人群多处在事业发展期,因此需要一定的流动资金辅助事业发展。所以,建议新人们根据自身情况尽量选择贷款年限较长的类型,缓解自身的还贷压力,保证生活质量,建议每月还贷数额最好控制在家庭总收入的50%以内。另外还要考虑婚房设计、婚房装修的预算费用。
  
   要素三:商业配套。开门七件事,柴、米、油、盐、酱、醋、茶,缺少任何一样都会使生活受到一些影响。一般来说,小区周边有卖场是比较理想的,不仅可以解决生活用品的一站式购买,而且可以降低不少生活成本。但是,如果周边没有大型的卖场,则要特别考察婚房小区周边是否有便利店、菜场、银行和饭店等商业配套设施。
  
   要素四:交通状况。交通方便牵扯到双方上班的价格成本和时间成本,同时与双方父母住房距离适宜,三方交通便捷处应该是首选。
  
   要素五:教育设施。如果打算结婚后两年内生子,那么,教育配套也应该被重视,在条件许可的情况下,应该尽量挑选教育资源较好的社区,否则将来“择校费”可是一笔沉重的负担。理论上是幼儿园、学校离住所越近越好,可以缩减省家长接送的时间。
  
   要素六:房型标准。首次购婚房往往喜欢买房间多、面积大的房型。虽然看似目光长远,但是入住后往往会造成空间浪费,同时存在贷款压力大等负面影响。新人首次购房还是应当根据自身经济以及实际需求,选择面积适中的房型,才是明智之举。等过几年有了一定的经济基础后,还可以置换新的房屋。
  
   要素七:停车位。假如年轻人有一定经济实力,同时工作进展又比较乐观的话,就可以考虑购买私家车的问题。但目前因私家车数量每年递增,造成了“买车容易停车难”的现象,在这方面,不妨未雨绸缪。
 

  标准一:向阳采光。一套好的户型,应有尽可能多的房间朝南,以确保充足的采光,特别是客厅与主卧。当小区周边有极为突出的景观时,户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心,这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。
  
   标准二:通风透气。好户型的标准,还必须做好“通”、“透”工作。比如,客厅与餐厅相连,最好能有开放式的阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅的采光充分,而不同季节的春、夏天“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。而厨房和卫生间也应该有良好的通风透光条件。
  
   标准三:干湿分离。即厨房、卫生间等带水、带脏的房间,应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
  
   标准四:进深要“短”,开间要“长”。开间,就是一套房子或一间居室东西之间的宽度,进深则是南北之间的距离。一般来说,户型开间与进深的比例应该在1∶1.5至1∶2之间。面宽窄了,进深长了,采光受影响,室内空间会显得局促。开间宽了,进深也会变短,一边放沙发、一边放电视机的格局可能就要被改变。
  
   标准五:公私分开。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房、麻将室(娱乐室)进行区位分离,而且应注意各房间门的方向。
  
   标准六:主次分开。好的户型要能兼顾家庭主次。主人房不仅应朝向好、宽敞大气,还应与其他房间有所分离。保姆房则应与家人房间有分离。
  
   标准七:动静分离。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力。而主要为休息睡觉用的卧室则需要最大限度的静谧,动静分开才能确保室内活动和休息正常进行。
  
   标准八:卧厨有距。好户型的厨房应远离卧室,以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中,既方便业主装修,又方便维修检查和节省材料。

 

  在如今水涨船高的房价下,买房子可谓是寸土寸金,花了多大面积的钱,实际住到的却没达到那么大的面积,因此得房率的高低成了购房者心中的一道坎。所谓得房率即指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。它和购房者的切身利益息息相关,很多购房者把高得房率作为买房的重点考查内容,认为只有高得房率的房子才是性价比最高的,其实不然。那究竟多大的得房率才是合适的呢?
  
   盲目追求得房率是误区,得房率并不是越高越好。得房率过高会导致公摊面积减少,这样居住起来舒适度会降低,会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯,上下班高峰期人们就要长时间等电梯;比如为了提高得房率,将过道、走廊造得非常狭窄,业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便;比如有些楼盘为了提高得房率,压缩了消防通道的空间,这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况,狭窄的通道会阻缓人流通过的速度,使人们无法迅速疏散。所以楼盘的得房率也需要一个度。
  
   影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢房子服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。此外还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
  
   关于得房率这没有固定的标准,主要涉及到小区内的配套公用设施和套型本身。张女士在市区买了一套120平的高层住宅,而可供自己支配的套内面积才大约93平,按此面积计算,张女士房子的得房率为77%。每次提及此事,张女士都觉得郁闷,觉得自己的可支配面积少了好多。其实一般情况下,多层住宅的得房率最高,基本控制在85~90%,小高层得房率约80~85%,高层一般在75~80%,办公楼为55~60%。如果按此来算,张女士房子的得房率还是在合理范围内的。


 

  验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机、盛水容器、塑胶袋、用来验空鼓的工具等,便于测量、记录、取证,主要应检查以下方面:
  
   1、检查房屋有无裂缝
  
   首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。
  
   其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。
  
   2、检查房屋有无倾斜
  
   虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
  
   3、检查房屋有无渗漏
  
   购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
  
   验收防水的方法是:用水泥沙浆做一个屏障堵着厨卫的门口,然后再拿一个胶袋罩着排污、水口,再加以捆实,然后在厨卫放水,约2厘米高的水位就可以了。然后约好楼下的业主在24小时候查看其厨卫的天花板,看是否渗水、漏水。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。
  
   4、检查供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位
  
   要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。验电线时除了要看是否已经通电以外,主要看电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时电线容易变热变软。
  
   电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
  
   5、验管道
  
   主要是指排水、污水管道,尤其是阳台之类的排污口,预先拿一个盛水的容器,然后把水倒进排水口,看看水是否顺利的流走。再有就是看排污管是否有蓄水防臭弯头。
  
   6、验层高
  
   建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
  
   方法很简单:把尺子顺着其中的两堵墙的阴角测量,并且要测量室内多处地方。一般来说,层高在2.6米左右时可以接受的范围。如果低于2.6米,说明有问题。
  
   7、验地平
  
   就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。如果误差在2—3厘米左右时正常的,超出这个范围就说明有问题。
  
   8、验门窗
  
   尤其以验收窗为主,关键是验收窗和阳台门的封闭性。对于窗的密封性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天才能试出好坏,但一般可以通过查看密封胶条是否完整、牢固来证实。阳台门一般要看其内外水平差度。试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。
  
   9、验房屋面积
  
   任何商品房在交付使用时,必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定,得出实测面积。因此,自己验收时,只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对,即可得知面积有无误差。误差较大的,应及时向开发商提出并协商解决办法。查看面积实测表。
  
   10、检查插座、开关。
  
   卫生间插座规矩多。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
  
   开关接口拉一拉。检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线
  
   路接口,用力拉一拉,看是否虚设。同时检查合同书中所列的各房间的各种插座是否齐全。
  
   正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头。


 

   第一步:签约纳税。签约纳税具体有三件事,置业者与开发商签订《预售契约》、《买卖合同》;置业者按开发商的具体要求缴纳首付款;置业者与开发商各自按房价款的0.5%的额度缴纳印花税。
  
   第二步:预售登记,这一步一般由开发商代办。
  
   第三步:向银行指定的律师事务所的现场律师提交申请。这一步后,开始进入实质性的贷款阶段。
  
   提交申请时,置业者必须提供以下资料:
  
   1、个人有效身份证件(包括居民身份证、户口本、军官证、士官证、警官证、文职干部证、护照等)。
  
   2、个人婚姻状况证明(已婚的提供结婚证及配偶的身份证明、户口本,未婚(离婚)的应提供民政部门出具的单身证明)。
  
   3、个人收入证明材料,如工资收入证明、纳税凭证、自有房屋出租证明、营运性收入证明等;以家庭收入偿还贷款的,还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料。
  
   4、购房若有共有人的,共有人需提供身份证件、户口本、婚姻证明等。
  
   5、购房首付款证明。
  
   6、购房合同等证明贷款用途的资料。
  
   第四步:填写申请资料。贷款律师会协助置业者填写申请资料。资料具体包括:1.《个人住房贷款借款申请表》5份;2.《个人住房贷款借款合同》讲解;3.《贷款房屋所有权证收押合同》4份;4.《授权委托书》2份;5.《承诺书》1份;6.《谈话记录》1份。前四项填写后,开发商必须签字盖章。同时,置业者须按贷款额的0.3%交纳律师费。
  
   第五步:律师审核资料,转交银行。
  
   第六步:签订贷款相关合同。银行审核贷款人资信、贷款额度、贷款年限后,与贷款人会签订一系列的合同文件:1.《个人住房贷款借款合同》5份;2.《中国太平洋保险公司个人住房保险投保单》1份;3.《个人住房担保贷款划款凭证》1份;4.《印签卡片》1份;5.《电子货币卡申请表》1份;6.《代扣还款委托书》1份;7.《储蓄存款凭条》1份,需要说明的是,签订投保单时,需交纳房屋财产保险费、还款卡工本费(3元)、还款卡存底费(10元),所有文件需申请人本人亲笔签名。如果有共同申请人,所有申请人都要到场签字。
  
   第七步:贷款申请人按月还款。

 

  申请登记时需提交下列材料:
  
   1.房屋登记申请书;
  
   2.申请人身份证明、婚姻状况证明(核对原件,收复印件);
  
   单位购房的,提交营业执照或组织机构代码证复印件、法人代表授权委托书及经办人身份证明;
  
   3.商品房屋初始登记证或交接证明(门牌号与合同不一致的,开发公司提供说明);
  
   4.商品房买卖合同;
  
   港澳台及非中国国籍自然人、法人或其它组织购房的,买卖合同须公证,还需提交国家安全部门的备案证明;
  
   5.销售发票(核对原件,收复印件);
  
   6.契税完税证明;
  
   7.房屋所有权证配图;
  
   8.购买经济适用房的,还需提交审批表;
  
   9.登记机构认为必要的其他材料。
  
   向银行贷款购房,一并办理他项权证的,提交下列材料:
  
   1.房屋登记申请书;
  
   2.贷款抵押合同;
  
   3.登记机构认为必要的其他材料。
  
   因直系亲属间购房主体名称变更的,同时提交经鉴证的直系亲属之间商品房买卖合同变更书。


 

    一、徐州商品房土地变更登记:
  
   1、填写土地变更登记申请书、审批表一张;
  
   2、提供房屋所有权证原件并提交复印件一份;
  
   3、提供房主身份证原件并提交复印件一份;
  
   4、提供商品房买卖合同原件并提交复印件一份;
  
   5、有土地分割登记证的要提供土地分割登记证。


  

    二、徐州二手房土地变更登记:
  
   1、填写土地变更登记申请书、审批表一张;
  
   2、提供房屋所有权证原件并提交复印件一份;
  
   3、提供房主身份证原件并提交复印件一份;
  
   4、提供房产买卖协议书原件并提交复印件一份;
  
   5、提交原房主的土地证原件;
  
   6、原房主没有领过土地证的要开证明,或提供原房主购房合同;
  
   7、如果单位出售的二手房,要提供购房契税发票原件及复印件。
 
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