购房宝典:

    我们用最“科学、易懂、贴近民生”的主导思想,向广大市民推广理性、科学的购房观念。就当前人民群众最关心、最容易碰到的购房热点问题进行通俗易懂的阐述。如哪些是住房消费的最新理念,如何给自己的住房消费定位,如何权衡房产要素,如何分析房型,如何规避购房风险,如何进行住房支出和财务安排等。《购房宝典》可作为读者在买房过程中遇到的一些实际问题作出简明扼要的解答。
 
    买房——“一手”还是“二手”

    随着楼市调控的节节深入,市场观望潮渐浓,房地产市场进入市场调整期,市场上“房价拐点论”一度四起。现阶段究竟适不适合买房?该怎么买房?买“一手”房还是“二手”房?这是现阶段购房者问得最多的问题。
    面对诸多类似问题,中广信研市场究中心提醒广大购房者:买房不似考试,没有标准答案。要根据自己的实际情况,合理置业。
  何为“一手房”和“二手房”

    一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。一般来说,只进行过一次交易的房子,就是一手房。
    二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
 
    产权解析:

    小产权,所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
    房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。
  “一手房”和“二手房”的区别
  “一手房”和“二手房”是相对于开发商手里的商品房而言的,那么对于购房者而言,两者也有着截然不同的区别,大致包括以下七点:
  1.期房、现房 : 一手房基本上都是期房(当然也有现房),二手房都是现房
  2.购房首付比较 : 一手房购房首付比例小一点(目前商贷为40%;公积金贷款为30%);二手房大一点(贷40%)。
  3.价格比较: 二手房由于地势较好,普遍比位于待开发区域的一手房价价格略高。
  4、中间环节比较 : 一手房买的时候省心(房产证办理的手续自己只用提供基本手续就可以,其他不用操心,开发商完全给办好)。二手房手续比较繁琐(主要是从过户到领证都得自己直接出面,到场,签字什么的,比较麻烦)
  5.装修耗费比较 : 一手房在交房后装修还是一笔很大的开销,二手房一般都是装修好的房子,姑且不算装修的花费,反正在装修污染上比新房挥发性燃料少很多了。
  6.购买流程比较 : 一手房。你只给开发商提供你自己的基本条件,其他什么都不用管,只要等着领证就可以了。二手房,先签合同,然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户(过户流程比较麻烦,各地又有些差异,不过都有人指点你怎么做的,这里不细细复述了),过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话,公证过以后先到银行做房产评估,申请贷款,看这个房子的评估价是多少,如果银行审批通过,可以去过户,过户完以后,《抵押权证》在银行,你直接拿房产证。
  7.位置比较 : 一手房一般来说,位置都为城市新兴区域或即将开发区域。此类区域目前交通欠便利,周围配套尚未齐全,但未来发展前景较好;而二手房位置多位于城市发展成熟区域,交通便利,配套齐全。二者相比,各有优势。

  不同需求不同置业

    一手房的受众客群相对广泛,首次置业者、改善性购房者、投资客等;而二手房的受众范围较之前相对狭隘,二手房对有些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。纵观房产市场,大致有以下几类人群属于二手房受众群体:
    一、迫切需要住房者。这类人群因工作或经商需要,迫切需要在本地安家置业,新房开发周期较长,而二手房在一定程度上缓解了这种不足之处;
    二、为孩子购置“学区房”。这类人群主要目的是为了孩子的上学方便而买房置业,他们既希望房子离孩子的学校近,且希望周边交通便利、生活配套齐全,这样,普遍位于成熟居住生活区的二手房变成了置业首选。
 
 
曾有一度,对消费者的购房意愿调查显示,二手房吸引力快速上升,一个主要因素就是新房价格上涨过快形成了价格壁垒。而二手房源的户型面积较为宽泛,对于希望购置低总价房产的消费者而言,选择面较广。同时,新房多为期房,购房的不确定风险较多,而且不能即时入住,也造成了部分急于购房客群的分流。
但随着楼市调控的深入,房产市场成交量逐渐走低,二手房市场也陷入低迷。中广信市场研究中心提醒广大购房者,购置二手房也要考虑其劣势,如房屋升值能力,资产折旧率,贷款成数限制以及户型结构是否适合居住、舒适度是否满足要求等问题,不能脱离自身实际需求盲目购置二手房产。
总而言之,无论是一手房还是二手房,购房者皆需根据自己的切身需求和不同情况合理安排购房置业计划,切不可盲目跟风,人云亦云。
 
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